提前还房贷到底值不值?

发表于: 2004年09月22日      点击: 1612      文章来源:


随着百姓收入水平的提高,对习惯于“有钱存在银行”、“有多少花多少”的多数百姓来说,提前还清所欠下的银行贷款似乎成了最好的投资选择。但时下的投资产品越来越多,股市也呈现出“龙抬头”的兆头。业内专家指出,有钱先还贷的做法并不一定是百姓投资理财的最好出路

  记者日前从几家银行了解到,目前提前还贷似乎成为一种潮流,越来越多的百姓选择这种方式提前付清银行的贷款。一位刚刚交完房子首付款的丁小姐甚至对记者表示,一旦房子交付使用并且“安稳入住”,她计划明年就将所有的房款全部还清。

  的确,能够获得4%-5%的投资收益,又能保证资金没有任何风险的投资理财产品在国内几乎是一个市场空白。因此,与其将闲置资金存在银行享受不到1.98%的一年期利息收入,还不如先将银行的贷款还清。这个浅显的道理也让越来越多的“负人”选择了提前还贷。然而,业内专家告诉记者,这种做法并不一定绝对“合算”,也不一定适合所有的贷款人。

  提前还贷也会损失利息

  一位银行信贷部的工作人员帮记者算了一笔账:以总额68万元的贷款用户来看,如果贷款人选择的是30年还清,则每月等额还款金额为3906.62元。在还款的初期,这部分还款额中本金部分仅为745.63元,其他3160.99元为利息。一年来这位客户共还本金为745.63×12(月)=8947.56元,偿还利息为3160.99×12=37931.88元。如果在此时选择提前还贷,则大部分资金偿还的只是利息,而本金仅占19.1%。这样就会给提前还款的客户带来大量的利息损失。

  从另一方面来看,现在投资理财渠道越来越多,根据不同投资需求设计的理财产品也越来越多。如民生近期代销的中诚信托理财预期收益可以达到4.8%,略高于房贷利率。各式各样的开放式基金也铺上了各个银行柜台,一些好的基金产品收益率甚至超过了20%,而且投资者可以在3个月封闭期之后根据自己的需要随时变现。此外,柜台记账式国债、企业债、外汇宝等产品也成为一些银行的“招牌产品”,帮助投资者获得相对稳定的收益。相对于多样化的投资方式,提前还贷并不一定是上上策。

  组合贷款须先还公积金部分

  如果您选择的是组合贷款,在申请组合贷款时与银行签定的贷款合同中,有具体条款注明:申请组合贷款的人可以申请提前还贷,如果要提前还贷,需要先偿还公积金贷款部分。也就是说组合贷款在申请提前还贷时必须先还清公积金贷款,然后再还商贷部分。虽然有关人士曾对这种规定提出异议,但目前仍执行这一规定。因此对于千辛万苦办下组合贷款的买房人来说提前还贷显然并不是最好的理财方式。

  另外,在许多买房人的观念中存在着一定的误区,认为只有住进了新房子再将钱还到银行心里面才比较踏实。因此在开始的时候即使手中有闲置资金也要把贷款期限和贷款额度拉得很长。其实银行在其中并不能对地产商和房产的质量起到担保作用,贷款人无论如何都应该尽量按合同履行自己的还款义务。因此,在最初设计自己的贷款计划时,买房人应该充分考虑自己的经济状况和未来的预期收入水平,以免承担不必要的损失。

  心理负担成为重要驱动

  在调查中记者发现,多数买房人都将提前还房款列在了所有投资方式的首位。部分买房人在购房之后生活水平会有所下降。即使买房没有影响购房者的生活质量,也会给“负人”们带来沉重的心理负担。

  一位刚刚提前交完贷款的张小姐告诉记者,今年是她买房的第二个年头,房子还没入住,贷款已经还的差不多了,等一拿到钥匙,她马上就会交齐银行的5万元贷款,过“自由的日子”。在过去的两年里,爱玩的她几乎没有一次像样的旅行,即使平时聚会,也会有选择的参与,对自己的工作也是一板一眼,不敢有丝毫的懈怠,生怕影响房子的月供。

  据记者了解,众多购房者中与张小姐有同样心理的人不在少数。一位银行的工作人员分析指出,在各种投资方式中,如果想获得4%以上的收益,又不冒任何风险,目前在国内比较难找,因此提前将银行贷款还清就成为买房人手中闲置资金的最好出路。

  提前还贷注意三大技巧

  针对众多贷款买房人的“恐惧”心理,一位多年从事银行信贷业务的负责人告诉记者,对于有提前还款计划的买房人来说,在办理贷款时应该讲究一些“策略”。

  首先,买房人选择贷款期限越短越好,这样可以避免不必要的利息损失。因为贷款期限越长,先期支付的利息越多,损失的利息也多。

  其次,在贷款方式的选择上,贷款人应采用“等额本金还款法”。此种还款方式的优点是本金保持不变,利息逐步递减,期间若选择提前还贷,归还的本金多,利息支出就相对减少。而“等额本息还款法”每月偿还金额相等,在偿还初期利息支出最大,本金最少,以后利息支付逐步减少,本金逐步增加。因而贷款同样贷了一段时间后,“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”,而在提前还贷时已支付的利息是不退还的,所以,这样就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。

  另外,许多贷款购房人在看中新房子或换大的房子时,会采取提前还贷方式来解决问题。实际上,许多银行都可以通过转按、加按、换按三种方式的巧妙运用,满足市民各种不同的购房需求,这些方式可以直接转变还款额度或者还款人的姓名,又可以避免利息损失。J036商报记者 和平

  案例

  王女士准备购买一套商品房,总价62万元,共向银行贷款50万元,贷款期限20年,等额本息月供3310.84元。根据她的预算,明年她的儿子毕业后,打算在5年内再提前还清10万元贷款。那么,王女士的规划是否合理?按她的规划应该采取哪种贷款方案呢?中国银行北京分行信贷处的程小姐给出了三种方案。

  

七嘴八舌:

#1 浅浅004604-09-26 13:35:26说道:
眨眼的笑脸有这样的经济条件,提前还贷我觉得是最划算的!
#2 小菲04-10-18 13:15:17说道:
我贷款买房贷了25万,用商业贷款与公积金贷款。商业11万,公积金14万。期限20年。当时借贷时,银行没有开办“等额本金还款法”现在还款1年多,查过银行,还款不到5千元,每月1548元的钱几乎全还利息了。现在家庭没有其他投资,我想把商业贷款先还,公积金慢慢还,少损失利息。或缩短贷款期限。不知怎样做会比较划算,咨询银行他们总站在行业立场,回答说都一样,没有什么区别。盼望你们的指导!
#3 yuki小猪04-11-14 14:12:59说道:
我也是这样,2002年买了房子贷的款,贷款不多,所以现在条件还可以想一次性还掉,一查前两年还的全是利息,不合算的

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