还贷其实也能省钱

发表于: 2004年02月27日      点击: 2187      文章来源:
      市民在选择还贷时一定要考虑资金运作和后续资金来源,否则提前还贷多支付不少利息,吃亏的只能是客户自己     国际金融报记者 舒丹尼 发自上海   ●“等额本金还款法”的优势在于会随着还款次数的增多,还债压力会日趋减弱   ●在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下,“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”   ●“等额本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大,“等额本金还款法”的本金平摊到每一次   现在,许多购房人采用贷款买房的形式置业,而且绝大多数选择或只知道“等额本息还款法”,即每月还款数固定不变。但也已经有不少按揭卖房的人都留意到这样一个问题:银行如果采用不同的还款方式来计算按揭月供款,购房者所付出的费用是不一样的,而且如果按揭的金额越大,按揭的时间越长,付出的费用就更不一样。   两种还款法比较   银行现在采取的季等额本息还款法(贷款期内每一季度以相等的额度平均偿还贷款本息)和季等额本金还款法(每一季度等额偿还贷款本金,贷款利息随本金递减),两种还款方式所支付的总费用之间有一定差距。   “等额本息还款法”每月偿还金额相等,在偿还初期利息支出最大,本金最少,以后利息支付逐步减少,本金逐步增加。而“等额本金还款法”在本金保持不变、利息逐步递减的前提下,提前还贷,不仅归还的本金多,利息也少。   “等额本金还款法”的基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金,并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求,一般采用按季还款的方式。   由公式可见,等额本金还款法是随着本金的不断归还,后期未归还的本金的利息也就越来越少,每个月份的还款额也就逐渐减少。其实,早在1993年中国银行北京分行就已推出“等额本金还款法”,即本金按还款次数均分、每3个月结算一次。   记者在把两种还贷方式进行了比较后得出:   1、支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下,“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”。   2、提前还款的次数不一样。“等额本金还款法”允许提前还款,并且没有限定提前还款的次数,也不用交纳提前还款的违约金,也就是说,只要购房人有钱,可以随时提前还贷。而“等额本息还款法”的借款合同条款中对此却无明确规定。   3、还款前期的压力不一样。因为“等额本息还款法”每月的还款金额数是一样的,所以在收支和物价基本不变的情况下,每次的还款压力是一样的;“等额本金还款法”每次还款的本金一样,但利息是由多到少、依次递减,同等情况下,前期的压力要比后期大得多。这种方式较适合于已经有一定的积蓄,但预期收入可能逐渐减少的借款人。   4、还款前两年的利息、本金比例不一样。“等额本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大,“等额本金还款法”的本金平摊到每一次。   张先生和王女士分别向银行申请了个人住房贷款,但贷款额都是20万元,期限都20年。他们选择了不同的贷款偿还方式,张先生选择的是等额本息还款法,而王女士选择的是等额本金还款法。从累计偿还总额上看,张先生期满后共需偿付本息332358.48元,而王女士需偿还312065元,扣除本金后,张先生要比王女士多付息20293.48元。   另一方面,张先生从第一次到最后一次还款额均为1384.82元,而王女士第一次还款额为1763.33元,以后逐月递减3.88元。   从以上比较可明显看出张先生的还款压力是均衡的,但在等额还本付息方式下,大部分资金偿还的只是利息,而王女士的还债压力是初期比较重,随着还款次数的增多,还债压力会日趋减弱。所以不论从哪个角度来看等额本金还款法是一种比较实惠的还款方式。   提前还贷利弊   住房贷款提前还贷,已成为沪上市民关心的热门话题。其实提前还贷不是大部分客户的愿望,而且也并非唯一的选择。有关银行专家认为:市民在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金运作和后续资金来源,否则提前还贷多支付不少利息,吃亏的只能是客户自己。住房贷款是一项长期行为,难免在途中发生意外情况。贷款期限以短一点为好,以避免造成不必要的利息损失。因为贷款期限越长,先期支付的利息越多,损失的利息也多。   个人购房借款合同的变更包括贷款期限变更、还款方式变更和抵押物变更等不同情况。其中贷款期限变更是指借贷双方和原合同其他当事人同意延长原合同约定贷款期限的行为;还款方式变更是指贷款期限内由于收入水平变化或其他重大变故导致借款人还贷能力变化,借贷双方和原合同的其他当事人同意改变原合同约定还款方式的行为;抵押物变更则是指因借款人调换房屋、房屋价值贬损等原因,借贷双方和原合同的其他当事人同意更换或增加抵押物的行为。   如果在某段时间,购房者投资另有方向,想减少还贷整体支出,也完全可向贷款行提出变更贷款方式和年限申请。变更贷款只可在每年初进行,即每年一月份向贷款银行提出更改贷款方式变更申请。对任何一种还款方式,部分或全部提前还款,银行对提前还款的借款人完全是按照实际签署的贷款协议执行,根据贷款时间和贷款金额据实收取利息。   中国工商银行“对个人购房借款合同变更有关事项”的规定中贷款人可以根据自己的实际情况变更个人住房借款合同的贷款期限、还款方式和抵押物。根据该办法,借款人可通过银行办理延长贷款期限手续,减少每月还款额,从而增加还款能力;通过改变还款方式,合理调整还款计划;通过变更抵押物,可以实现已购房屋的更换。同时,借款人在办理上述手续时,还将因已在工行发生了借贷关系,而获得简化手续、减少程序等方面的便利。

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